去土地财政依赖症，楼市才能去“库存”

    记者日前从多个信源处获悉，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。（12月8日《第一财经日报》）

    在全国经济下滑、且无法预测一两年内是否实现触底和转型的情势下，中央提出楼市去库存 “歼灭战”，足见楼市库存形式的严峻，以及尽快转变经济增长方式的重要性和急迫性。

    从现实看，一方面，不管是小县城还是大都市，正在建设或新开工的楼市比比皆是，社会大量资金以及银行贷款，都捆绑在钢筋水泥之中，变成了一幢幢楼房，“洼地效应”一直凸显，中国经济这种机构性矛盾，在某种程度上也制约其他行业、尤其是实体经济的发展。

    另一方面，我国楼市“过剩”现象业已凸显。此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。我国城镇地区整体空置率位于“严重积压区”，去库存刻不容缓。

    一边是房屋空置率高企，一边却是土地资源有限、住房需求 “刚性”，两者对垒的结局是房价居高不下，百姓“持币观望”。其潜在的风险是，过高的楼房空置率造成的楼市泡沫一旦破灭，其对房产市场、相关上下游产业乃至整个国家经济，都会产生震荡，这是必须警惕和预防的。所以，不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点就是高库存。

    去库存的“歼灭战”，政府能使出的“招数”应该不少。比如，去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。如在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出 “把一些存量房转为公租房和安置房”。还如，中央政府曾提出努力实现1 亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，以及全面二孩政策的放开，对房地产去库存也将产生长久利好。

    但是，楼市能否顺利去库存，预期未必乐观，变数在于：地方政府是否愿意或能够摆脱对土地财政和房地产的依赖症。

    在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖，房地产开发投资的兴衰，影响地方GDP 数字的增减，也决定地方财政收入的多寡。所以，假如上级对地方官员的“唯GDP”的选拔和考核标准不改变，假如地方经济转型、机构调整不及时，地方楼市去库存化，恐怕看起来很美，遭遇消极阻击。如此，地方还会以房地产业开发作为地方 “经济支柱”，而难遏卖地的冲动，届时可能会出现：一边是楼市库存难去，一边却是又不断增加库存。如此，中央的楼市去库存“歼灭战”势必会流于形式，这是必须警惕的。

    土地财政不遏，楼市“库存”难去。地方政府只有去对土地财政和房地产的依赖症，楼市去库存才有可能变为现实。