跟你讲个笑话——长沙房价要破万了

文|常乐 制图|刘米乐

“粉红的电动牙刷还在口腔里的振动，房间里的闹钟响了起来，我含着牙刷跑去把它关掉，闹钟显示早上7点。这样够有细节了吧？”

若雪在微信上接受我的采访，说：“我平时闹钟定的7点，上个月总是醒得比闹钟早，赶着去公司，一大早都可能签单。”

“你确定粉红色的是电动牙刷？”我很少在采访的时候打岔，这一次我还在微信上连发了三个偷笑的表情。

“电动别的东西上个月也没时间用啊！忙的时候一天吃一顿饭，每天加班到10点，还有几次凌晨12点多，回家倒头睡，第二天6点45自然醒。”

“再来一波上个月那样的高潮，电动的都不用了，直接赚够钱买个男朋友了哈哈哈。”

从来冇韵过该种味

若雪是长沙某知名楼盘的销售人员。

我和若雪其实并不熟，真的不熟，采访她只是想聊聊她上个月的高潮，不对，应该是长沙楼市的高潮。上个月的楼市让若雪和很多业内人士感叹“从来冇韵过该种味”。

今年下半年，全国主要一二线城市的房价一路高歌猛进，沉寂多年的长沙楼市也得以苏醒，有点不赶上这趟就对不起“新一线城市”称号的意思。这次高潮主要表现在以梅溪湖、武广新城、滨江新城等热门置业片区内多个楼盘报价上涨和持续高位的成交量上。

上周六我们做了一个问卷调查，一个小时收集了646个有效样本数据，关于问题“长沙房价上涨你怎么看”的回答里面，竟然有248人是选择“长沙房价终于涨了”，但在选择预期房价在“10000”以上的只有25个人。

显然，长沙的房价上涨是属于用力过猛的，特别是梅溪湖地块，直接从2014年的6000多7000一平涨到现在的毛胚15000，精装最高到了22000。

胡雅2个月前在梅溪湖买了一套房子，那套房子所花的钱，在我概念里足以在长沙买幢别墅了。360万，在梅溪湖买套180多平的房子，单价18000多，不是她疯了，就是长沙楼市疯了。

“我很喜欢梅溪湖的环境，当初看到梅溪湖卖到精装15000/平的时候，我觉得太贵了，这都快赶上市中心的华远了。”

我特地约了胡雅见面采访，她说后半段话的时候是一幅无奈又傲娇的表情——“8月份我公公婆婆从深圳来长沙看孙子，听我提起在看房子，又陪我去了一趟，结果直接涨到18000多。一听这个价格，他们觉得超便宜，当天就直接去付了款，还写了我的名字，我开始是拒绝的，可惜只有我是长沙户口啊。现在再去看估计2万还没房了。”

“长沙房价上2万”，这比电视上看到上海房价6万甚至10万更让我们害怕，为什么？楼下开个追悼会总要比看隔着荧屏看日本鬼片来得恐怖啊！

我们的实习记者小污妹子讲：“长沙房价如果涨到2万，我以后就买不带厨房的房子，10平米的厨房要20万啊，我可以在饭店里吃十年，还不要出水电费。”

这个观点看起来很有道理，实际却值得探讨。一个城市住所代表的是一个家，如果拿投资理念去探讨家庭生活有些不切实际。你可以不要厨房，但是你要吃饭，天天点菜下馆子是可以满足你的生理需求，但是有些情感需求是满足不了的。

作为长沙房地产新媒体营销先驱，不愿意透露姓名的刘刚先生表示：“身为80后，我家的厨房的使用也比较少，但是不排除我需要它，有厨房才能代表一个完整的家。即算你现在不需要，不代表你未来有钱了不需要，所以市场也不会因为少数人特有的理念去改变，最多就是设计不带厨房，或者厨房空间可变的户型产品而已。你不需要厨房，也不会影响开发商销售，他只会跟你说，不要厨房当然可以啊，恭喜你又多出了一间书房。”

捂盘和炒房并不是主因

杨郁上个月以8000多的价格买了长沙东边的一套110平的房子，房子在13楼。

杨郁说他最开始看的是17楼，“当时价都算好了，我犹豫了10分钟，那边就讲17楼被签了。销售又讲13楼的有房源，比17楼还便宜200多一平米。销售在算15年和10年按揭的区别的时候，我听见隔壁也在谈1302的房子，我毫不犹豫要她按15年办，直接就把订金交了，莫慢点又没得了。”

他现在想起来，还是有疑虑的：“你讲，当时隔壁那一桌会不会是销售请的托？当时我签完，就宣布没房源了，隔壁那一桌的人就没买到，哪里有这么巧？会不会是开发商故意不卖了？”

正在收集素材的时候，长沙某电视台做了一期“炒房团来了长沙一房难求？其实是个捂盘惜售的套路”的报道。

关于捂盘这个事情，我觉得还是开发商最有发言权，我们辗转找到雨花区某楼盘的开发商汪总。

见面之前我顾虑并不是他会不会说真话，而是担心他会希望通过故事长沙的平台做宣传，结果见面他说的第一句话就打消了我的顾虑——“采访可以，不要公开我楼盘的名字，我们没房子卖了，住宅2014年12月开盘到2015年7月就售罄，原来公寓卖不动，这次一个月时间卖了300套。”

汪总觉得公寓的消费者主要还是投资客。

“以前市场低迷的时候，这些投资客是不存的，这一回暖，到处没房子买，人就形成恐慌。下半年长沙的房子已经开始起抢，很多房地产业内的人都开始找房源买房。”

“只为吸引老百姓注意，从民生角度分析楼市纯粹博眼球，会让更多人买不起房，开发商捂盘也是市场规律，并不是房价真正上涨的原因”，另外一位业内人士认为，“城市发展所导致的供需关系变化才是房价上涨的真正的内因 。”

供需关系上看，有一部份开发商看见上涨的趋势，会出现捂盘，但捂盘者对于长沙市整个的体量来说，只是一小部份，大部份开发商都是去库存中，真正涨价是在今年。

去年成交量在攀升，但价没涨。2013至2014年，长沙市的库存消化周期还在24个月以上，到了2015年下半年的时候就只有7个月了。6个月是楼市的消化周期的一根平衡线，低于6个月，市场就会出现供不应求。所以2015年整体都是一个去化的过程。

本来业内预计长沙今年九、十月有40几个产品推新货，包括新项目和老项目，实际上现在出来的只有十几个盘。

合肥炒房团是外因。

“其实最开始合肥炒房团只是一小批量的，是很多媒体把它放大了。不过价格洼地这么多年，终于被合肥人抓到这个机会”，汪总表示“也是醉了”。

刘刚认为合肥炒房团和当年的温州专业炒房团不一样。

“我去过合肥，确实跟长沙没得比。那地方的人到长沙来看一圈，绝对想移民长沙。破成那样，房价比长沙还贵，晚上9点想找个超市买吃的都没得。这样的城市是缺乏商业活力的，不可能让人民富裕与物质丰富起来的，房价凭什么涨到一万？当然这也是因为城市人口向省会挤压，安徽这个省有几个比较富裕的地市人民向合肥挤压造成的。”

电视里说的三四线城市房价有风险是对的，但是长沙绝对不可能。

像鄂尔多斯那种地方一万多的房价那纯粹是财富分配畸形的供需关系导致，这种地方风险就大。像长沙这样一直在建设发展中的城市，房价因为2013年土地放量一直涨不上去，现在上涨完全是市场滞后的反应，也是全国房产市场供需关系变化造成的市场挤压性上涨。

当然，有市场变化也会存在投机性资金介入，但是房产的投机性比股票容易控制，现在的限购政策还是提高了很多投机成本。

不过这一轮上涨，刘刚估计不出1个月，银行就会调整贷款政策。

贷款收紧，融资成本提升，市场供需变小，房价看似会回落一阵，但是一旦前一轮库存跑完，新一轮库存上市的时候又将是一轮上涨，因为地价不跌，房价不可能跌，地价跌的话，证明国家经济倒退到一定程度了，除非有战争将中国经济打回几十年前，否则是不太可能的事。

相对炒房团，开发商认为政策调控和股市低迷对房价上涨起的作用要大得多。

“5次降准，6次降息这就是最大的利好，现在基准利率到了4.9了，原来是7点多，原来首套不低于三成，二套房不低于四成，现在投资买多套房首付可以到二成。中国的投资渠道本就有限，房地产和股市是交替进行的，股市和楼市有点跷跷板的味道。你高我就低，你低我就高。”

人口的两种增长

吴宏去年在星沙又买了一套房子，为什么是又？他本来在南边有一套90多平的房子，一家三口基本够用，他还经常教导我们“钱困在房子上会制约事业发展”，结果为了二胎，他还是买了第二套房。

“我原来的房子住一家四口其实问题也不大，可是政策只允许生二胎，并没解决二胎教育资源的配套，为了更好的教育资源，我只能多买一套房。”吴宏和我讲完这段话，就发了一条房子招租的朋友圈。

房价上涨和城市发展、人口增多的原因分不开，现在中国放开二胎，就是对土地经济放了一个大招，这一招又可以推动土地经济至少20年，所以房价最少还可以涨20年，除非中国城市人口出现回流，摊薄城市人口。

北京现在的2020人口限制计划就是为了控制城市资源的过度透支，一个城市挤了2000多万人进去，这些人都要住的。长沙属于国家规划发展较为均衡的城市，不知道是什么原因，让房价维持的一直很好，其实按照长沙现在的发展和长沙人的消费观念，长沙房价应该参照的是重庆房价。

上图是调查问卷里关于“你现在住在哪个区”的数据，在另一项多选题“你未来希望自己住在哪个区”中，超过35%的人表示希望住到岳麓区，这已经颠覆了老长沙“隔河渡远”的传统思维。

本次涨价也是河西梅西湖和滨江新城涨幅最为明显。

“涨得厉害是因为河西的规划远远胜于河东规划，作为外地没有地缘归属感的人，肯定愿意选择看上去规划的很好的楼盘，他们也不愿意和一帮讲长沙话的本地堂客们住的一条巷子里。”

刘刚的观点很独到，但也很容易被本地堂客们呸起——“切！我们也不愿意跟你该杂乡里别住得一起咧！”

长沙人都在推动房价

雨花区圭塘在9月底拍卖了一块地，楼面价超过6100元每平米，地价成本已经高于该区域在售楼盘均价。换言之，6100的土地成本，建安成本2500，税费15%，如果卖一万每平都还是亏的，均价一万以上是雷打不动了。

在上海工作的长沙伢子文有为家里买的房子就在地王附近的丽发新城。2008年的时候，他爷老倌觉得树木岭太远了，错过了一套便宜房子。更久远之前他爷爷把黄兴路步行街的一个小门面换了几瓶酒喝。要买房子的时候在长沙逛了几天，发现老城区内哪里都买不起，只能买在丽发新城。

当然，丽发新城并没什么不好，现在价格也上6000了，只是他有些小忧伤：“说来惭愧，我大学2个同学 ，一个湘潭的，一个株洲的，都买房子买在长沙市中心，下一代就是地道长沙人。我倒是祖祖辈辈都在长沙，丽发新城的房子还是父母的，我还买房不起，到我下一代感觉住出去，变成乡里别了……”

你可以讲这是长沙要成为真正一线大城市必经的阵痛，然而，长沙现在也确确切切地在以从未有过的包容姿态拥抱所有新老长沙人。

那么，只要你想生活在这个城市，你就是这座城市房价的推高者，而这，也许并不是一件坏事。

不过，关于“长沙房价均价破万在即”的说法还是太夸张了点，今年涨是涨了，但均价也才7300左右，破万那还冇十六影。

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